Ustawodawca w kodeksie cywilnym wskazuje, że nabyć własność nieruchomości możemy w klasyczny sposób poprzez umowę sprzedaży lub darowizny lub też w inny sposób o którym mowa w art. 155 § 1 k.c. Oczywistym i powszechnie znanym jest konieczność sporządzenia umów w formie aktu notarialnego. Brak sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości i darowizny w zwykłej formie pisemnej powoduje bezwzględną nieważność umów.
Jednakże w tym artykule poświęcony będzie innym formom nabyć własności nieruchomości, gdzie istnieje konieczność przeprowadzenia postępowania sądowego w postaci zasiedzenia i uwłaszczenia.
Przepisy dotyczące zasiedzenia zostały wskazane w art. 172 – 176 k.c. Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Dwudziestoletni termin zasiedzenia przewidziany jest dla posiadania w dobrej wierze, jednakże w praktyce orzeczniczej są to przypadki niezmiernie rzadkie, a sądy w głównej mierze przyjmują złą wiarę. Z kolei ustawodawca wskazał w art. 172 § 2 k.c. że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Z wyżej wskazany przepisów wynika, że możliwym jest zasiedzenie nieruchomości – w tym jej części – jeżeli łącznie zostały spełnione następujące przesłanki:
-
posiadacz nieruchomości nie jest jej właścicielem,
-
posiadacza nieruchomości charakteryzuje samoistne i nieprzerwane posiadanie,
-
czas posiadania w złej wierze wynosi 30 lat.
Przez samoistne i nieprzerwane posiadanie należy rozumieć wykonywanie wszystkich uprawnień właścicielskich na nieruchomości. Przykładowo jeżeli przedmiotem zasiedzenia jest nieruchomość rolna to należy do niej zaliczyć wszelkiego rodzaju prace polowe w postaci: orania, siewu, pryskania, pobierania pożytków. Niezmiernie istotnym jest, aby posiadanie było samoistne i nieprzerwane. Często w praktyce pojawiają się wątpliwości u osób chcących wnieść wniosek do sądu o zasiedzenie, czy wydzierżawienie nieruchomości nie spowoduje, że będziemy mieli do czynienia z posiadaniem zależnym, a tym samym czy nasza sprawa będzie miała szansę na wygranie. Nic bardziej mylnego, oddanie gruntu objętego wnioskiem o zasiedzenie w dzierżawę zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego to przejaw samoistnego posiadania, a nie posiadania zależnego i w żadnym przypadku nie może to mieć wpływu na pozytywne rozpoznanie sprawy.
Ustawodawca w treści art. 173 k.c. wskazuje, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują możliwość doliczenia posiadania poprzednika prawnego. Zgodnie z art. 176 § 1 k.c. jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Sądem wyłącznie właściwym do rozpoznania sprawy o zasiedzenie jest sąd miejsca położenia nieruchomości na co wskazuje art. 38 § 1 k.p.c. Koniecznym elementem wniosku o zasiedzenie jest uiszczenie opłaty sądowej, która jest stała i wynosi 2000,00 zł. Jednakże strona, która nie jest w stanie uiścić w/w opłaty sądowej może domagać się jej zwolnienia w całości lub w cześć dlatego też wypełnia, a następnie dołącza do wniosku o zasiedzenie oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku i źródłach utrzymania. Niezależnie od powyższego sąd przeprowadza postępowania dowodowe, którego celem jest ustalenia czy posiadanie wnioskodawcy miało charakter samoistny i nieprzerwany. Do wniosku o zasiedzenie dołącza się odpisy ksiąg wieczystych, wypisy i wyrysy z rejestru gruntów oraz przeprowadza dowód z zeznań świadków oraz szereg innych dokumentów np. dowody uiszczenia podatku rolnego. Niezmiernie istotnym jest, aby prawidłowo ustalić krąg spadkobierców po poprzedniku prawnym, gdyż osoby te stają się uczestnikami postępowania, którzy mają prawo do zajęcia stanowiska w sprawie oraz inicjatywy dowodowej. W przypadku braku wskazania następców prawnych poprzedników prawnych koniecznym może stać się dokonanie przez sąd stosownego ogłoszenia na podstawie art. 609 § 2 k.p.c. w zw. z art. 601 § 1 k.p.c.
W praktyce pojawia się często pytanie czy zamieszkiwanie w budynku rodziców i korzystanie z części nieruchomości przez dorosłe dziecko prowadzi do zasiedzenia nieruchomości?
Niestety odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, gdyż orzecznictwo wskazuje na dwa odmienne kierunki orzecznicze. Jednakże najnowsze postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 18 lipca 2023 roku o sygn akt. I CSK 4443 /22 wskazuję, iż zamieszkiwanie w budynku rodziców i korzystanie z części nieruchomości przez dorosłe dziecko nie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości, wskazując, iż:
„Zamieszkiwanie w budynku rodziców i korzystanie z części nieruchomości przez dorosłe dziecko oraz członków jego rodziny na podstawie istniejących relacji rodzinnych nie pozwala na uznanie takiego posiadacza za samoistnego, jeżeli z okoliczności faktycznych nie wynika, aby właściciel zrezygnował ze swojego animuszu co do całości przysługującego mu prawa, a zamanifestowane przez posiadacza czynności faktyczne nie wskazują na samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władztwa nad rzeczą.”
Postanowienie sądu o zasiedzeniu staje się prawomocne jeżeli, żadna ze stron w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia lub doręczenia odpisu postanowienia nie złoży wniosku o uzasadnienie postanowienia. Brak wniesienia wniosku o uzasadnienie postanowienia wraz z opłatą sądową w kwocie 100 zł powoduje, że postanowienie staje się prawomocne. Doręczenie odpisu postanowienia wraz z uzasadnieniem otwiera czternastodniowy termin na wniesienie środka zaskarżenia w postaci apelacji. Apelację wnosimy do właściwego sądu okręgowego (drugiej instancji) za pośrednictwem właściwego sądu rejonowego (pierwszej instancji). Jednym z wymagań formalnych apelacji od zasiedzenia jest uiszczenie opłaty sądowej w kwocie 2000 zł oraz przygotowanie tylu odpisów wniosku wraz załącznikami ile jest stron postępowania.
Celem otrzymania odpisu prawomocnego postanowienia dotyczącego zasiedzenia powinniśmy się zwrócić na piśmie do sądu wnosząc o wydanie odpisu prawomocnego oraz uiszczając opłatę sądową w kwocie 20 zł. Prawomocne postanowienie Sądu kończy sprawę o zasiedzenie, jednakże na stronie ciążą nowe obowiązki w postaci złożenia wniosku wieczystoksięgowego, celem wpisania w dziale drugim księgi wieczystej nowego właściciela oraz obowiązek złożenia deklaracji SD-3 do Urzędu Skarbowego celem uiszczenia stosownego podatku.
Pamiętaj, że na złożenie deklaracji masz tylko 30 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego! Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia.
Inną formą nabycia prawa własności nieruchomości jest potocznie nazywane ,,uwłaszczenie”, które zostało uregulowane w ustawie z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 11, poz. 81 z póź. zm.) w art. 1 ust 1 i 2 w zw. z art. 4 zdanie drugie ustawy z dnia 26 marca 1982 o zmianie ustawy Kodeks Cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych ( Dz.U. Nr 11, poz.81 z późn.zm.).
Zgodnie z art. 1.1. ustawy z dnia 26 października 1971 roku nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych i znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy (z datą 26 października 1971 roku) w samoistnym posiadaniu rolników stają się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy prawni objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianym formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej o przeniesienie prawa własności, o zniesienie współwłasności lub dział spadku.
Powszechnym było w latach siedemdziesiątych, iż umowy przenoszące własność sporządzane były bez przewidzianej prawem formy aktu notarialnego. Dodatkowo dla nieruchomości, która miałaby być objęta wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości na podstawie w/w przepisów ustawy nie został wydany akt własności ziemi, który regulowałby prawo do własności nieruchomości na podstawie ustawy uwłaszczeniowej.
Pamiętaj, że wniesienie wniosku jest wolne od opłaty sądowej oraz nie masz obowiązku podatkowego przed Kierownikiem Urzędu Skarbowego!